Es habitual que en las Comunidades de Propietarios existan instalaciones que este sujetas a normativas específicas y a inspecciones reglamentarias, estas deben realizarse cada cierto tiempo en función de las dimensiones o numero de usuarios de la instalación.
Estas inspecciones reglamentarias son las comúnmente conocidas como OCA, (Organismo de Control Autorizado), en caso de no pasar estas inspecciones o subsanar los defectos que en ellas se detecten, la Comunidad puede recibir inspecciones de oficio, designadas por la Administración competente, acarreando cuantiosas multas a la Comunidad de Propietarios, además de no tener la certeza de disponer de un correcto funcionamiento y seguridad en las instalaciones comunitarias.
Las OCAs más habituales son las referentes a ascensores, instalaciones de baja tensión e instalaciones antiincendios.
- Ascensores: vienen reguladas por el articulo 19 del Reglamento de Aparatos de Elevación y Manutención, estableciendo la obligación de inspecciones periódicas según el procedimiento marcado por la Instrucción Técnica ITC-AEM 1 aprobada por el RD 88/2013 de 8 de febrero.
En ella se establecen, en función del tipo de ascensor, los periodos de tiempo que deben transcurrir entre cada inspección:
- Cada 2 años para ascensores en edificios industriales y lugares de pública concurrencia.
- Cada 4 años para ascensores en edificios de más de 20 viviendas o como más de cuatro paradas incluida la de embarque.
- Cada 6 años para el resto de ascensores.
- También se realizarán inspecciones cuando se produzca un cambio de empresa mantenedora, cuando tengan una modificación importante, o cuando exista un accidente con daños materiales o a las personas.
Una vez realizada la inspección, tanto la empresa mantenedora como la Comunidad recibirán un informe indicando el resultado de la misma:
- Sin defectos.
- Con defectos leves, que deben quedar subsanados antes de la próxima inspección. En este caso y en el anterior, el ascensor recibe un distintivo indicando cuando será la próxima inspección.
- Con defectos graves, que tendrán un plazo de subsanación de 6 meses y requerirán de una segunda inspección de verificación.
- Con defectos muy graves, lo que dejara fuera de servicio el ascensor hasta que se subsanen las deficiencias que serán verificadas en una segunda inspección.
Entre las novedades legislativas previstas en el borrador del proyecto ITC 2022, se plantea que los ascensores deberán superar la inspección de un organismo de control autorizado distinto al que ha intervenido en la evaluación de conformidad antes de su puesta en marcha. En el caso de los aparatos que superen los 24 años de antigüedad, los plazos de revisión se reducirán a la mitad y, una vez transcurrido el plazo de vencimiento de la inspección sin haberse realizado esta, la empresa conservadora deberá dejar el dispositivo fuera de servicio. Por último, estas instalaciones también tendrán que contemplar ciertas mejoras en los dispositivos de seguridad existentes como, por ejemplo, la incorporación de teléfono obligatorio, barrera fotoeléctrica en puertas automáticas, la eliminación de guías cilíndricas o de madera, nivelaciones deficientes (máximo 20 mm), variadores de frecuencia, dispositivos de control de carga, entre otras.
- Baja tensión: el RD 842/2002 aprueba el reglamento electrotécnico de baja tensión, y en su instrucción técnica ITC-BT-05 regula que instalaciones son objeto de inspecciones reglamentarias:
- Instalaciones comunes de edificios de viviendas de potencia total instalada mayor de 100 kW o más de 16 viviendas.
- Locales con riesgo de incendio o explosión, de clase I, excepto garajes de menos de 25 plazas. En ambos casos cada 10 años.
El Reglamento establece las condiciones técnicas y garantías que deben reunir las instalaciones eléctricas conectadas a una fuente de suministro en los límites de baja tensión, con el fin de preservar la seguridad de las personas y los bienes, de asegurar el normal funcionamiento de dichas instalaciones y prevenir las perturbaciones en otras instalaciones y servicios y de contribuir a la fiabilidad técnica y a la eficiencia económica de las instalaciones, para ello se evalúan: puestas a tierra, diferenciales, magneto térmicos protección contra contactos directos, etc.
- Antiincendios: El RD 513/2017 aprueba el Reglamento de instalaciones de protección contra incendios, en él se definen las condiciones que tienen que cumplir los aparatos, equipos y sistemas que se utilicen en la protección contra incendios, así como las inspecciones periódicas a las que tiene que ser sometidas las instalaciones.
Las instalaciones que están sujetas a estas inspecciones son:
- Aparcamientos con una superficie construida superior a 500 m2.
Las inspecciones serán cada 10 años, la primera se debe realizar teniendo en cuenta la antigüedad de la instalación desde el 12-12-2017:
- Instalaciones con una antigüedad de más de 20 años: antes del 12-12-2018.
- Instalaciones entre 20 y 15 años: antes del 12-12-2019.
- Instalaciones entre 15 y 10 años: antes del 12-12-2020.
- Instalaciones con menos de 10 años: a los 10 años de la puesta en servicio.
Los elementos sometidos a inspección suelen ser: sistemas de detección y alarma de incendios, sistemas de suministro de agua contra incendios, sistemas de bocas de incendio, extintores, sistemas de bocas de incendio equipadas, sistemas de tuberías secas, sistemas fijos de extinción por rociadores automáticos y agua pulverizada, sistemas de extinción por agua nebulizada, sistemas fijos de agua nebulizada, sistemas fijos de extinción por espuma física, sistemas fijos de extinción por polvo, sistemas fijos de extinción por gas, sistemas fijos de extinción por aerosol condensado, sistemas de control de humo y calor, mantas contra incendios, iluminación de emergencia, sistemas de señalización luminiscente.
