Dentro de una Comunidad de Propietarios podemos encontrarnos con varios tipos de espacios: privados, comunes y comunes de uso privativo.
- Los privados, que pertenecen única y exclusivamente a un propietario siendo éste el único responsable de su uso y disfrute, así como de su mantenimiento y reparaciones que sean necesarias realizar.
- Los comunes, son aquellos a los que pueden acceder todos los propietarios, haciendo un uso responsable y respetando las normas establecidas para el uso de ellos, siendo responsable del mantenimiento la Comunidad de Propietarios.
- Los comunes de uso privativo, son espacios que se encuentran en las plantas superiores, o inferiores, que se consideran cubierta del edificio, pero al cual se tiene acceso solo por una vivienda. Por lo que solo esa vivienda puede hacer uso de ellas, como pueden ser las terrazas superiores de los áticos, las terrazas inferiores de los pisos bajos, o las ubicadas en lo que comúnmente se llaman patios de luces. Para que un elemento común se considere de uso privativo, debe constar en el título constitutivo o debe haber sido autorizado de forma unánime por la comunidad de propietarios. Asimismo, también deberá aparecer en las escrituras de dicha propiedad.
Estas últimas son las que generan más controversia en cuanto a su uso y mantenimiento.
En los dos primeros casos es bastante evidente quien debe asumir la responsabilidad y el costo del mantenimiento y reparación, así como asumir las responsabilidades de los daños que se ocasionen a terceros.
En los espacios comunitarios de uso privativo, en principio, los gastos de mantenimiento corresponden al propietario que se beneficia de éstas. Mientras que las reparaciones relativas al desgaste derivado del uso diario o cuyo origen provengan de un defecto estructural o de construcción, es competencia de la Comunidad de Propietarios.
El uso de estos espacios deber ser adecuado y proporcionado, sin perjudicar por su uso a la Comunidad, respetando el bienestar y el descanso del resto de los propietarios. Los usuarios de estas zonas comunes de uso privativo no podrán modificar la estructura del mismo, no pudiendo añadir elementos fijos anclados a la pared o al suelo, o instalar cerramientos o techos sin el permiso de la Comunidad de Propietarios. Es frecuente ver la instalación de piscinas desmontables. Esto es un riesgo importante si antes no se ha realizado un estudio de la estructura para comprobar si es capaz de soportar el peso. Necesitando también para este caso el permiso de la Comunidad. Si en el momento de realizar algún tipo de instalación se produjese algún daño, deberá ser el propietario el que corra con los gastos de las reparaciones oportunas.
Si nos encontramos con labores de mantenimiento o de reparación sobre elementos sujetos al uso ordinario, el gasto deberá ser asumido por el propietario de la vivienda que use la terraza (por ejemplo, grietas en el suelo); y si estamos ante reparaciones en la estructura de la terraza, como puede ser el cambio de la tela asfáltica, el coste de su reparación corresponde a la Comunidad.
